En 2022, la valeur Aradei Capital a connu une bonne résilience en bourse en affichant un retrait de seulement 2,41% à 405 dirhams. Parallèlement, le MASI baissait de près de 20% sur la même période.

Cette résilience sera encore une fois présente cette année, du fait de différents facteurs. Premièrement, les revenus locatifs du groupe devraient poursuivre leur croissance durant cette année. Cela sera généré par la croissance du périmètre existant.

Une amélioration du périmètre et un bon effet de base en 2023

Aradei Capital a scellé un partenariat avec le groupe Akdital pour le développement de cliniques dans l’ensemble du Royaume. Pour rappel, un plan d’investissement de 1 MMDH avait été mis en place pour le développement de sept cliniques dans différentes villes du Maroc.

En 2022, trois cliniques ont été livrées à Tanger, Salé et Safi. "Elles participeront à l’élargissement du périmètre 2023, dans le sens où elles ont été livrées en fin d’année, et les premiers loyers seront versés début 2023. Le temps d’équiper les cliniques et de capter la patientèle, il s’écoule un certain temps entre l’arrivée du locataire et le versement du loyer ; ces cliniques contribueront donc aux revenus d’Aradei cette année", explique une source de la place.

Les revenus du groupe devraient également progresser cette année du fait de différents effets de base favorables. C’est notamment le cas de la clinique d’Agadir, qui a ouvert en septembre et n’a versé des loyers que sur une partie très restreinte de l’année 2022. "Désormais, Aradei bénéficiera des loyers de la clinique d’Agadir sur une année pleine", note notre source.

L’effet de base ne se fera pas uniquement grâce aux revenus des loyers des cliniques, mais aussi grâce à l’immeuble de bureau Prism. "Ce dernier a été livré en milieu d’année 2022. Logiquement, le groupe connaîtra une plus forte consolidation des loyers de cet actif sur ses revenus 2023. Cet immeuble dispose d’un taux d’occupation de près de 100%", explique notre interlocuteur.

Concernant deux actifs existants que sont les Atacadao Fes et Inezgane, le groupe devrait cette année procéder à des extensions. "Ces extensions d’actifs existants devraient être livrées en 2023 et profiter de loyers stabilisés dès l’année prochaine", poursuit notre source.

En plus de ces effets, le groupe, dépendant des contrats signés avec ses locataires, bénéficiera de certaines augmentations triennales de loyers. "Cette hausse est variable selon les locataires. Chacun dispose d’un bail différent qui planifie une augmentation à un moment donné", explique notre source. Le groupe devrait également progressivement revenir à des niveaux de fréquentation prépandémique cette année, sachant que les niveaux de 2019 ont été retrouvés à plus de 90% en 2022.

Une valeur qui détient du potentiel en bourse et de belles perspectives

Ces bons facteurs et leviers de progression permettront à Aradei Capital de faire croître ses revenus, et in fine, son FFO. Cela en fait une valeur intéressante d’un point de vue de la valeur du dividende, du fait de la politique de distribution mise en œuvre. "La foncière distribue au minimum 85% de son FFO en dividende. Comme nous prévoyons une hausse des revenus locatifs, il y aura forcément une croissance du FFO, et à l’arrivée, un dividende supérieur à celui de 2022. Mais il faut savoir que sur les dernières années, elle a distribué en moyenne autour de 92% ou 93% de leur FFO. En termes de rendement, cela dépendra naturellement de l’évolution du cours", souligne notre source.

Les perspectives demeurent optimistes, malgré le changement de certaines notions légales entourant les investissements en OPCI dans le projet de loi de finances 2023. "Nous adaptons nos modèles à cette nouvelle loi. Ce qui est taxé, c’est la montée des dividendes, des OPCI vers leurs actionnaires. Auparavant, un abattement de 60% était appliqué ; il ne sera plus que de 40%. Cela aura un impact mais je ne pense pas qu’il sera significatif", explique notre source.

Le groupe prévoit également différents projets dans le pipe, notamment en 2025 avec la construction d’un projet retail dans l’agglomération de Casablanca, d’une surface de 25 000 m². Pour partiellement financer ce projet, le groupe a effectué une augmentation de capital de 250 MDH en fin d’année 2022.

Lors de la présentation de ses résultats à fin septembre, le président-directeur général d’Aradei, Nawfal Bendefa, expliquait que le groupe allait terminer son plan d’investissement avec Akdital en 2023 après la livraison des cliniques de Khouribga et Kenitra, qui devrait intervenir fin 2023 ou début 2024. Néanmoins, un second plan d’investissement n’est pas à exclure, comme l’indiquait le PDG de la foncière en novembre dernier : "En toute transparence, nous nous sommes donc réunis avec notre partenaire. Il y a une volonté de part et d’autre de créer un nouveau plan pour les deux années à venir. Nous espérons de bonnes nouvelles en ce sens très vite."